湖北物业条例：车位“外卖”*高处三倍罚款

去年11月，省人大常委会议对草案进行了**次审议。为进一步提高立法质量，省人大常委会举行此次基层立法听证会。现场20名听证陈述人从180多名报名者中产生。

小区车位“外卖”处一倍以上三倍以下罚款

草案规定，物业区域内规划停车位、车库，不得销售给业主以外的单位和个人。满足业主需要后对外出租的，应由业主大会决定。违反条例出售、出租车库、车位的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

买车市民越来越多，小区停车位也越来越紧张。小区车位能否出售给“外人”，成为听证会的一大焦点。“小区业主对小区车位有优先使用的权利。”湖北思扬律师事务所律师吴世春认为，小区车位除了不能对外出售，对外出租前也应告知全体业主;业主若要租赁、购买已出租的车位、车库，物业应当保障业主的优先权利。

汉口城市广场二期业委会主任付文接着建议：“满足业主需要后对外出租的，应由业主大会决定，并设定一个期限，每次不得超过六个月。”

襄阳市樊城区高庄社区书记王遵义则认为，对于满足业主需要后的规划停车位不得销售给“外人”不符合物权法规定。并且，对于是否满足业主需求的判断，在实践中缺乏可操作性。

襄阳市襄州区法院伙牌法庭庭长叶飞给出折中建议：业主大会在制定对外销售、出租、临时停放停车位管理规则时，应预留20%的停车位不用于长期出租或者出售，而是作为业主新增车辆的备用车位。

物业不得收取装修押金或保证金

条例草案规定，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，不得以任何形式收取装修押金或者保证金。

对于这一条款，汉口城市广场二期业主委员会主任付文认为合理：“如果收取押金，收取的金额标准是多少?扣除的标准是什么?扣的钱归谁?”他认为，为避免物业乱收费，应该禁止收取装修押金，但同时应当加强相关主管部门对装修的验收力度。襄阳市襄州区公路管理局法制科科长黄伟建议，应当明确物业公司违规收取装修押金应承担的法律责任。

湖北民发物业服务有限公司总经理孙猛则表示反对：“收取一定数额的装修押金或保证金，可以有效地监督和约束业主、装修公司、施工队等严格按照装修管理规定施工，避免房屋的主体结构、公共设备设施遭到损坏。作为物业企业，收取的装修押金通常会在装修验收合格后一定时间内退还，不会无故拖延退款时间。”

人防车位每次出租租期不超过3年

条例草案规定，物业区域内配建的人防工程，平时用作停车位的，不得销售或变相销售;租给业主使用的，每次租赁期限不得超过3年，收费标准纳入政府定价目录管理。

物业区域内占用业主共有道路或场地的停车位，草案规定属全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定，建设单位、物业企业不得将其销售。

对于人防车位不得销售或变相销售，大多数听证代表赞同。不过，湖北楚风德浩律师事务所律师赵博指出，目前已有大量人防工程变相销售，租赁期限超过3年甚至20年，一次性收取费用。本条例草案通过后业主或建设单位能否据此解除原来的合同?他建议对这一条款的适用进行说明，以免产生大量法律纠纷。

对于人防车位租赁期限不超过3年的规定，部分代表表示反对。湖北文理学院副教授汪涛认为，《人民防空工程平时开发管理办法》规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，并未限制投资者的使用方式，限定出租年限不得超过3年没有上位法上的依据。

小区道路停车位“只租不售”，得到了绝大多数代表的赞同。